Pourquoi préparer vos documents à l'avance?
Avant de magasiner une propriété, valider votre capacité d'emprunt est une étape incontournable. La préqualification hypothécaire permet à votre courtier d'estimer le montant auquel vous pourriez être admissible, selon vos revenus, vos dettes et votre mise de fonds. Plus votre dossier est complet dès le départ, plus le processus est rapide et fluide.
Voici les cinq catégories de documents que Nazar Tarpinian vous demandera de rassembler pour démarrer votre demande sans délai.
1. La preuve de revenus
C'est la pièce maîtresse de tout dossier hypothécaire. Selon votre situation, les documents varient :
- Salarié : vos deux ou trois dernières fiches de paie, ainsi qu'une lettre d'emploi confirmant votre poste, votre ancienneté et votre salaire annuel.
- Travailleur autonome : vos deux dernières déclarations de revenus fédérales et provinciales, accompagnées de vos avis de cotisation correspondants. Les états financiers de votre entreprise peuvent aussi être requis.
- Revenus variables (commissions, pourboires) : les prêteurs regardent généralement une moyenne sur deux ans, d'où l'importance d'avoir vos avis de cotisation à portée de main.
2. Les avis de cotisation de l'ARC
Les avis de cotisation émis par l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour les deux dernières années fiscales sont demandés dans presque tous les dossiers. Ils confirment vos revenus déclarés et l'absence de soldes impayés envers le gouvernement fédéral. Vous pouvez les télécharger rapidement via Mon dossier sur le site de l'ARC.
3. Les relevés bancaires et la preuve de mise de fonds
Les prêteurs exigent de vérifier l'origine de votre mise de fonds. Préparez les trois derniers relevés de vos comptes bancaires et de placement. Si une partie de la mise de fonds provient d'un don familial, une lettre de don signée sera également nécessaire.
Rappel important : une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat entraîne l'obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire (SCHL ou assureur privé), dont la prime s'ajoute au montant emprunté. À 20 % ou plus, le prêt est dit conventionnel et cette assurance n'est pas obligatoire.
4. Les documents d'identité et de crédit
Votre courtier aura besoin d'une pièce d'identité officielle avec photo (permis de conduire ou passeport) pour chaque emprunteur. Il procédera aussi à une vérification de votre dossier de crédit auprès des bureaux de crédit canadiens. Vous n'avez pas à fournir votre cote vous-même, mais assurez-vous qu'il n'y a pas d'erreurs dans votre dossier avant de déposer votre demande.
5. L'état de vos dettes et obligations financières
Pour calculer votre ratio d'endettement, le courtier doit connaître l'ensemble de vos obligations financières actuelles : soldes de cartes de crédit, paiements de voiture, marges de crédit, prêts étudiants et toute autre dette récurrente. Rassemblez les relevés récents de chacun de ces comptes afin d'obtenir une image fidèle de votre situation.
Ces informations permettent aussi d'appliquer correctement le test de résistance prévu par les règles fédérales du BSIF, qui détermine si vous seriez en mesure de maintenir vos paiements dans un contexte de taux plus élevés. Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer vos versements selon différents scénarios.
L'essentiel à retenir
Un dossier bien préparé, c'est un processus de préqualification plus rapide et moins stressant. En rassemblant vos preuves de revenus, avis de cotisation, relevés bancaires, pièces d'identité et état de vos dettes avant votre première rencontre, vous donnez à votre courtier hypothécaire tout ce qu'il lui faut pour travailler efficacement en votre faveur. La prochaine étape concrète : soumettre votre dossier et obtenir une estimation de votre capacité d'emprunt.
Prêt à démarrer votre démarche? Soumettez votre demande en ligne ou communiquez directement avec votre courtier hypothécaire, Nazar Tarpinian, pour qu'il évalue votre dossier et vos options de financement.
Foire aux questions
Quelle est la différence entre une préqualification et une préapprobation hypothécaire?
La préqualification est une estimation initiale de votre capacité d'emprunt basée sur les informations que vous fournissez. La préapprobation est plus formelle : elle implique une vérification complète de votre dossier de crédit et de vos documents, et donne une indication plus précise du montant auquel vous pourriez être admissible.
Dois-je fournir tous ces documents si je suis travailleur autonome?
Oui, et votre dossier nécessite généralement davantage de pièces justificatives. En plus des déclarations de revenus et des avis de cotisation des deux dernières années, des états financiers de votre entreprise peuvent être demandés. Un courtier hypothécaire expérimenté avec les travailleurs autonomes saura vous guider.
Comment puis-je obtenir mes avis de cotisation de l'ARC rapidement?
Vous pouvez les télécharger en quelques minutes via le portail Mon dossier sur le site de l'Agence du revenu du Canada. Ils sont disponibles pour les années fiscales passées dès que votre déclaration a été traitée.
Mon dossier de crédit doit-il être parfait pour obtenir une préqualification?
Un bon dossier de crédit facilite le processus, mais une cote imparfaite ne signifie pas automatiquement un refus. Votre courtier hypothécaire analysera l'ensemble de votre situation et vous proposera les options les mieux adaptées à votre profil.
Combien de temps faut-il pour compléter la préqualification une fois les documents rassemblés?
Avec un dossier complet, votre courtier peut généralement vous revenir avec une estimation dans un délai très court. Les délais varient selon les prêteurs et la complexité de votre situation; votre courtier vous donnera une estimation réaliste dès le départ.
