Un document central, pas une simple formalité
Lors de la préqualification hypothécaire, votre courtier hypothécaire vous demande votre déclaration de revenus (T1 général et Avis de cotisation). Ce n'est pas une demande arbitraire : ce document constitue la base sur laquelle le prêteur évaluera votre capacité d'emprunt. Sans un revenu clairement documenté, il est impossible de calculer les ratios d'endettement ni d'appliquer le test de résistance de façon rigoureuse.
En résumé, la déclaration de revenus permet de confirmer le revenu brut annuel que vous déclarez, soit le point de départ de toute analyse de financement.
Comment votre revenu sert à calculer les ratios d'endettement
Les prêteurs utilisent deux ratios pour évaluer votre dossier :
- ABD (amortissement brut de la dette) : la part de votre revenu brut consacrée aux dépenses de logement, soit l'hypothèque, les taxes municipales, le chauffage et une portion des frais de copropriété, le cas échéant.
- ATD (amortissement total de la dette) : l'ABD auquel s'ajoutent toutes vos autres obligations financières, comme les paiements auto, les marges de crédit et les cartes de crédit.
Ces deux ratios ne doivent pas dépasser les seuils établis par le prêteur. Or, si votre revenu déclaré est inférieur à ce que vous anticipiez, ou s'il varie d'une année à l'autre, cela influence directement le montant que vous pouvez emprunter.
Le lien direct avec le test de résistance
Au Canada, tout emprunteur doit se qualifier selon le test de résistance (stress test). Concrètement, cela signifie démontrer que vous seriez en mesure d'assumer vos paiements à un taux d'admissibilité plus élevé que votre taux contractuel réel : soit un taux plancher fixé par le régulateur, soit votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage, selon le plus élevé des deux.
Ce calcul repose entièrement sur votre revenu brut confirmé. Une déclaration de revenus à jour permet à votre courtier hypothécaire de simuler votre admissibilité avec précision, avant même que vous fassiez une offre sur une propriété. Cela vous évite de cibler des propriétés hors de portée selon les critères du prêteur.
Pourquoi l'Avis de cotisation compte autant que la déclaration
L'Avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada (ARC) confirme que votre déclaration a été traitée et que le revenu indiqué est reconnu officiellement. Les prêteurs s'y fient pour valider que les chiffres de votre déclaration correspondent à ce que l'ARC a accepté.
Pour les travailleurs salariés, les deux dernières années de déclarations suffisent généralement. Pour les travailleurs autonomes ou les investisseurs, les prêteurs examinent souvent les revenus sur plusieurs années afin d'établir une moyenne représentative, car les revenus peuvent fluctuer.
Ce que votre courtier hypothécaire fait avec ces informations
Votre courtier hypothécaire utilise votre déclaration de revenus pour :
- Calculer votre revenu brut annuel admissible selon les règles du prêteur.
- Établir vos ratios ABD et ATD en fonction de vos dettes actuelles.
- Simuler votre admissibilité au test de résistance et estimer le montant maximal que vous pourriez emprunter.
- Identifier les documents complémentaires à réunir si votre situation est particulière (revenus variables, travail autonome, revenus de location).
Cette analyse préliminaire vous donne une image réaliste de votre situation avant de simuler vos versements avec une calculatrice hypothécaire ou de visiter des propriétés.
Ce qu'il faut retenir
La déclaration de revenus est bien plus qu'un document administratif : elle constitue le fondement du calcul de vos ratios d'endettement (ABD et ATD) et de votre admissibilité au test de résistance. En la fournissant dès le départ, vous permettez à votre courtier hypothécaire d'évaluer votre situation avec précision et de vous orienter vers des options de financement adaptées à votre profil réel. Si vous souhaitez clarifier votre capacité d'emprunt avant de passer à l'étape suivante, la meilleure démarche est de soumettre votre dossier et d'en discuter avec un professionnel.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Nazar Tarpinian, pour clarifier votre capacité d'emprunt et préparer votre dossier de préqualification : soumettez votre demande en ligne dès maintenant.
Frequently Asked Questions
Pourquoi mon courtier hypothécaire a besoin de deux années de déclarations de revenus?
Les prêteurs demandent généralement les deux dernières années pour s'assurer que votre revenu est stable et représentatif. Pour les travailleurs autonomes ou les personnes dont les revenus varient, cette période permet d'établir une moyenne fiable.
Est-ce que mon revenu brut ou net est utilisé pour la préqualification?
Les ratios d'endettement (ABD et ATD) sont calculés à partir de votre revenu brut annuel, soit le revenu avant impôts. C'est pourquoi la déclaration de revenus, qui reflète ce revenu, est le document de référence.
Le test de résistance s'applique-t-il à tous les acheteurs au Québec?
Oui, le test de résistance s'applique à la grande majorité des demandes de prêt hypothécaire au Canada, incluant le Québec. Il vise à s'assurer que l'emprunteur pourrait faire face à une hausse de taux sans se retrouver en difficulté financière.
Que se passe-t-il si mon revenu déclaré est inférieur à mon revenu réel?
Le prêteur se base sur le revenu officiellement déclaré à l'ARC. Si votre revenu déclaré est plus bas que votre revenu actuel, cela peut influencer le montant auquel vous êtes admissible. Votre courtier hypothécaire peut vous expliquer comment documenter votre situation adéquatement.
